관리원 운영으로 관리비 구조를 바꾸는 법

아파트 관리비에서 가장 부담이 되는 항목은 대부분 인건비입니다.

특히, 야간 근무(22:00~06:00)가 포함된 경비 인력은

감시적·단속적 근로자 승인을 받더라도 **야간수당 50%**가 별도로 발생합니다.

“새벽에 하는 일이 없는데

굳이 그렇게까지 많은 인건비가 들어가야 할까?”

많은 입주자대표회의에서

비슷한 고민을 하고 계십니다.

또한, 법적으로 경비원에게 지시 할 수 있는 업무 범위가 매우 한정 돼 있기 때문에 

이러한 부분도 고민이 되실 겁니다.

✨ 해답은 ‘관리원’ 채용 방식에 있습니다.

일반적인 경비 인력은

법적으로 수행할 수 있는 업무 범위가 안으로 한정돼 있습니다.

✅ 순찰

✅ 출입 통제

✅ 우편물 정리 보조

하지만 현실의 아파트 운영은 이렇게 단순하지 않습니다.

현장 응대

단순 민원 처리 (잔심부름 x)

공용시설 상태 확인

입주민 안내

택배 관리

이런 일까지 함께 하려면

단순 경비 인력보다 관리원 형태의 고용 구조가 훨씬 효율적입니다.

야간 근무, ‘근무 시간’이 아니라 ‘휴게 시간’으로 설계합니다

건물관리소는 단순히 인력을 줄이는 방식이 아닌

노무 구조 자체를 설계하는 접근 방식을 씁니다.

✔ 이렇게 달라집니다

경비 인력 -> 관리원 방식

고용 형태 : 경비원 -> 관리원

야간 근무시간 (22:00 ~ 06:00) ->  휴게시간

야간수당 50% 발생 -> 휴게시간으로 미발생

업무 : 제한 많음 -> 유연

인건비 구조 : 비용 절감 가능

야간 시간대를 공식적으로 ‘휴게 시간’으로 설정하고

관리원을 채용하면,

불필요한 야간수당 지출 없이도

현장의 안정성을 유지할 수 있습니다.

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"비용절감 좋습니다. 근데 전문성이 떨어질까 우려됩니다"

위와같은 질문에 대한 해답으로 저희는 다음과 같은 대안을 제시드렸습니다.

부분도급 전략: "관리비는 줄이고 품질은 유지합니다"

건물관리소는 아파트 운영에서

모든 업무를 한 업체에 맡기는 방식보다

필요한 영역만 분리 운영하는 ‘부분도급 방식’을 권장합니다.

예시 구조

관리사무소: 위탁관리

경비/관리원: 별도 도급

미화: 전문 청소 용역

일원화 체계가 아니라 번거롭더라도, 이 방식의 장점은 분명합니다.

✔ 인건비 구조 최적화

✔ 계약 분산으로 리스크 감소

✔ 전문성 강화

✔ 예산 통제력 향상

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건물관리소는 파트타임 미화원을 운용하여, 관리비를 절감합니다.

일반적인 아파트 기준에서

 기존 일 6시간 미화원 -> 파트타임 오전 3시간 1명 / 오후 3시간 1명

2명으로 나누어 미화 업무를 진행합니다.

위와같은 방식의 장점은 1명의 인원이 6시간동안 일하는 것보다 업무 피로도를 줄여,

업무 집중도와 효율성을 높이며,

주 15시간 미만 근로자 운용 시

4대보험, 연차수당, 퇴직수당 등 간접비를 절감 할 수 있는 효과가 있습니다.

풀타임 -> 파트타임 전환 시,

미화원 1인당 약 40~50만원의 비용이 절감 효과가 있으며, 단지가 크고 미화원이 많을수록

절감되는 금액도 커집니다.

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청소 인력도 ‘사람’이 아니라 ‘시스템’으로 관리합니다

청소 품질은 운영 방식에서 결정됩니다.

저희는 다음과 같은 구조를 적용합니다.

시간대별 표준 청소 일과표

구역별 업무 매뉴얼

현장 점검 체크리스트 운영

갑작스러운 인력 교체 시에도 품질 유지 가능

사람이 바뀌어도,

시스템은 흔들리지 않아야 합니다.

✅ 실제 적용 사례

서울 A아파트 / 2,000세대

도입 전:

야간 경비 인력 인건비 과다

관리업무 범위 제한

청소 품질 편차 큼

도입 후:

관리원 체계로 전환

야간수당 제거

업무 범위 확대

관리비 구조 안정화

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계약 방식까지 투명하게 관리합니다

150세대 이상 의무관리 단지는

원칙적으로 입찰이 필요합니다.

건물관리소는 입찰에 대한 가이드라인을 제시드립니다.

적격심사제 / 최저가낙찰제 가이드

입찰 서류 구성 지원

유찰 시 수의계약 전환 절차 안내

계약서 문구 검토 및 리스크 방지

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지금, 우리 아파트에 맞는 방식인지 궁금하시다면

아파트 관리에는

100% 정답은 없습니다.

그러나 한 가지 확실한 건 있습니다.

같은 인력 구조를 유지하고

같은 관리비를 낼 이유는 없다는 것입니다.

건물관리소는 아파트별 규모, 구조, 인력 현황을 기준으로

가장 ‘합리적인 인건비 구조’를 설계합니다.

아파트 운영 방식에 있어 고민이 되신다면,

‘건물관리소’의 맞춤형 관리 컨설팅을 통해,

비용 절감과 관리 효율을 개선 하실 수 있습니다.

✔ 아파트 야간 관리 구조 개선

✔ 경비 → 관리원 전환 검토

✔ 청소용역 체계화

✔ 도급·위탁 최적 조합 설계

✔법적 입찰 절차 검토 및 지원

위 사례와 같이 더 효율적인 관리 체계로 변화할 수 있습니다.

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